Ley de Alquileres – Reformas al Código Civil y Comercial de la Nación – Regulación complementaria de las locaciones.
En fecha 11/06/2020 fue sancionada la Ley N° 27.551, que a su vez fuera promulgada por el P.E.N. el día 29/06/2020. Dicha ley, de aplicación en todo el país, dispone ciertas reformas al Código Civil y Comercial de la Nación (en adelante, el “CCCN”), en lo que respecta a los contratos de locación, como así también algunas regulaciones adicionales.
La presente ley entrará en vigencia el día 01/07/2020, no teniendo efecto alguno sobre los contratos de alquiler celebrados con anterioridad a esa fecha.
En primer lugar, la Ley 27.551, modifica el art. 75 del CCCN, permitiendo que las partes de un contrato constituyan un domicilio electrónico en el que se tengan por eficaces todas las notificaciones, comunicaciones y emplazamientos que allí se dirijan. Esta nueva modalidad permitirá agilizar las notificaciones, y a la vez abaratar mucho sus costos.
Luego, la Ley 27.551, modifica el régimen de locaciones urbanas destinadas a vivienda, siendo las principales modificaciones y nuevas reglas aprobadas son las siguientes:
Depósito en garantía: se mantiene la prohibición al locador de requerirle al locatario depósitos en garantía o exigencias asimilables mayores al importe equivalente al primer mes de alquiler. Asimismo, se establece que el depósito en garantía será devuelto mediante la entrega de una suma equivalente al precio del último mes de alquiler, o su parte proporcional, para el caso de que se hubiera efectuado un depósito inferior a un mes de alquiler.
En el caso de existir alguna deuda por servicios públicos domiciliarios o expensas, que sean correspondientes al período contractual y que al momento de la entrega del inmueble no hubiese sido facturada, podrá acordarse su pago, o bien el locador podrá retener del depósito en garantía una suma equivalente al último servicio o período de expensas abonado. El locatario deberá presentar al locador las constancias de pago de las facturas, a fin de que este último reintegre las sumas retenidas.
Plazo mínimo de la locación de inmuebles (ampliación a 3 años): se modifica el plazo mínimo legal para las locaciones de inmuebles, cualquiera sea su destino, siempre que carezca de un plazo expreso y determinado mayor, pasando de 2 años a 3 años.
Excepción al plazo mínimo legal. Habitación con muebles con fines de turismo: en los casos de locación de habitación con muebles con fines de turismo, descanso o similar, no se aplica el plazo mínimo legal (o sea que se podrá pactar un alquiler por menos de 3 años). Sin embargo, la nueva ley indica que cuando el plazo del contrato o de los contratos sucesivos supere los tres meses, se presumirá que el contrato no se celebró con el fin antedicho.
Obligación del locador de mantener en buen estado la cosa: con la modificación realizada al art. 1201 del CCCN, se autoriza al locatario -en el caso de negativa o silencio del locador ante un reclamo del locatario debidamente notificado para que realice alguna reparación urgente- a realizar la reparación por sí, con cargo al locador, una vez transcurridas al menos 24 horas corridas, contadas a partir de la recepción de la notificación.
Para el caso de las reparaciones que no fueran urgentes, el locatario debe intimar al locador para que realice las mismas dentro de un plazo que no podrá ser inferior a 10 días corridos, contados a partir de la recepción de la notificación. Una vez cumplido el plazo, podrá proceder de la forma descripta en el párrafo anterior.
Importante: la notificación remitida al domicilio consignado o constituido por el locador en el contrato se tendrá siempre como válida, aun si el locador se negase a recibirla o no pudiere perfeccionarse por motivos que sean imputables al mismo.
Compensación de gastos (por el locatario): los gastos y acreencias que se encuentran a cargo del locador podrán ser compensados de pleno derecho por el locatario con los cánones locativos, previa notificación fehaciente al locador del detalle de los mismos.
Pago de expensas: con la modificación realizada al art. 1209 del CCCN, queda establecido que el locatario únicamente deberá abonar las expensas que deriven de “gastos habituales” (sin importar si son consideradas como expensas comunes ordinarias o extraordinarias).
Intenta aclarar la norma que se entiende por “gastos habituales” a aquellos que se vinculan a los servicios normales y permanentes a disposición del locatario, independientemente de si son considerados como expensas comunes ordinarias o extraordinarias.
Importante: la norma no brinda un detalle concreto o precisión acerca de qué gastos son “habituales”, lo cual exigirá un esfuerzo de redacción en los contratos que se celebren si se pretende minimizar el debate o la controversia en torno al alcance de esta nueva regla.
Resolución anticipada: se mantiene el sistema anterior, según el cual el locatario podrá resolver anticipadamente el contrato una vez transcurridos los primeros 6 meses, debiendo abonar una indemnización equivalente a un mes y medio de alquiler si ejerce la opción dentro del primer año de contrato, y de un mes de alquiler si lo hace una vez transcurrido dicho lapso.
La novedad es que se establece la obligación del locatario de notificar fehacientemente al locador la decisión de resolver anticipadamente el contrato con por lo menos un mes de anticipación; y también a favor del locatario se establece que, en los casos de contratos de inmuebles destinados a vivienda, quedará liberado del pago de indemnización al locador si le notifica su decisión de resolver anticipadamente el contrato con una anticipación no menor a 3 meses.
En resumen, tratándose del alquiler de una vivienda, transcurridos al menos 6 meses de contrato, si el locatario decide resolver anticipadamente la relación y da al locador un preaviso no menor a 3 meses, el inquilino ninguna indemnización o penalidad deberá abonar con motivo de la resolución del vínculo.
Por último, en relación a los contratos no sujetos al plazo de duración mínimo legal de 3 años (habitación con muebles con fines de turismo, sede de embajadas o consulados y el destinado a personal diplomático o consular, guarda de cosas, stands en ferias o exposiciones, contratos con finalidad expresa que normalmente debe cumplirse en un plazo menor), se mantiene la indemnización equivalente a dos meses de alquiler en caso de resolución anticipada por el locatario.
Renovación del contrato: en los contratos de inmuebles destinados a vivienda, cualquier parte podrá, dentro de los últimos 3 meses de contrato, convocar a la otra a efectos de acordar la renovación del contrato. En caso de silencio del locador o frente a su negativa de llegar a un acuerdo, estando debidamente notificado, el locatario podrá resolver el contrato de manera anticipada sin pagar indemnización alguna.
Recepción de llaves: en ningún caso podrá el locador negarse a recibir las llaves del inmueble o condicionar la misma, sin perjuicios de aquellas obligaciones pendientes a cargo del locatario. En caso de negativa o silencio frente al requerimiento por parte del inquilino a efectos de que reciba las llaves del inmueble, éste podrá realizar la consignación judicial de las mismas, siendo los gastos y costas a cargo del locador.
No se adeudarán alquileres -ni ningún tipo de obligación accesoria- a partir del día de notificación fehaciente realizada por el locatario a efectos de que el locador reciba las llaves del inmueble, siempre que el locatario efectúe la consignación judicial dentro de los diez días hábiles siguientes a la misma o desde la notificación del depósito judicial.
Garantía: en los casos de las locaciones de inmuebles con destino de vivienda, para el caso de requerirse una garantía, el locatario deberá proponer al locador al menos dos de las siguientes garantías:
a) Título de propiedad de inmueble;
b) Aval bancario;
c) Seguro de caución;
d) Garantía de fianza o fiador solidario;
e) Garantía personal del locatario, instrumentada a través de un recibo de sueldo o similar.
El locador deberá aceptar una de las garantías propuestas por el locatario.
Importante: el locador no podrá exigir una garantía que supere el equivalente a cinco veces el valor mensual de la locación, con excepción del incido e), cuyo valor podrá incrementarse hasta un máximo de diez veces.
Importante II: más allá de la pretensión del legislador y del contenido aparentemente imperativo de la norma, entendemos que al locador le bastará con negarse a celebrar el contrato sin indicar la causa de su decisión si, por ejemplo, en realidad no estuviera conforme con las garantías ofrecidas.
Ajuste de precio (indexación permitida, anual, y con mix IPC-RIPTE): los contratos de locación, cualquiera sea su destino, no se encuentran alcanzados por la prohibición de indexación de precios.(1)
En los contratos de locación de inmuebles con destino de viviendas, el precio del alquiler debe fijarse como valor único y por períodos mensuales. Solo se permite realizar ajustes anuales.
Los ajustes de precio de alquileres de los contratos de locación de inmuebles con destino de viviendas deberán efectuarse utilizando un índice conformado por partes iguales por las variaciones mensuales del índice de precios al consumidor (IPC) y la remuneración imponible promedio de los trabajadores estables (RIPTE), que será elaborado y publicado mensualmente por el Banco Central de la República Argentina.
Importante: sin perjuicio de esta novedad legislativa, cabe recordar que en nuestro país se mantiene la posibilidad de celebrar válidamente contratos de alquiler nominados en moneda extranjera (por ejemplo, US$).
Consignación de alquileres: si el locador de un inmueble se rehusare a cobrar el canon locativo, el locatario deberá intimarlo de manera fehaciente a que lo reciba dentro de las 48 horas siguientes a su notificación. En caso de silencio o de negativa del locador, el locatario podrá, dentro de los tres días hábiles siguientes al vencimiento del plazo estipulado, proceder a la consignación judicial del monto adeudado o mediante cheque cancelatorio.
Inscripción ante la Administración Federal de Ingresos Públicos: los contratos de locación de inmuebles, cualquiera sea su destino, deberán ser declarados por el locador ante la Administración Federal de Ingresos Públicos (en adelante, la “AFIP”). El incumplimiento del locador lo hará pasible de las sanciones que dicho organismo disponga. Sin perjuicio de ello, el locatario se encuentra habilitado para informar la existencia del contrato de locación a la AFIP.
Cuando se inicien acciones judiciales respecto de un contrato de locación, previo a correr el traslado de la demanda, el juez deberá informar a la AFIP de la existencia del contrato, a los fines de que el organismo tome la intervención correspondiente.
Importante: no surge de la norma que la declaración o registración del contrato ante la AFIP sea un requisito para su existencia o validez, pero su omisión expondría al locador a las sanciones que correspondan ante el organismo recaudador.
Por cualquier consulta, duda o inquietud, puede comunicarse con los Dres. Martín H. Del Rio (mdr@moltedo.com.ar) y/o Sebastián M. Serra (sms@moltedo.com.ar).
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Notas:
(1) Ley N° 23.928, arts. 7° y 10°.
La presente ley entrará en vigencia el día 01/07/2020, no teniendo efecto alguno sobre los contratos de alquiler celebrados con anterioridad a esa fecha.
En primer lugar, la Ley 27.551, modifica el art. 75 del CCCN, permitiendo que las partes de un contrato constituyan un domicilio electrónico en el que se tengan por eficaces todas las notificaciones, comunicaciones y emplazamientos que allí se dirijan. Esta nueva modalidad permitirá agilizar las notificaciones, y a la vez abaratar mucho sus costos.
Luego, la Ley 27.551, modifica el régimen de locaciones urbanas destinadas a vivienda, siendo las principales modificaciones y nuevas reglas aprobadas son las siguientes:
Depósito en garantía: se mantiene la prohibición al locador de requerirle al locatario depósitos en garantía o exigencias asimilables mayores al importe equivalente al primer mes de alquiler. Asimismo, se establece que el depósito en garantía será devuelto mediante la entrega de una suma equivalente al precio del último mes de alquiler, o su parte proporcional, para el caso de que se hubiera efectuado un depósito inferior a un mes de alquiler.
En el caso de existir alguna deuda por servicios públicos domiciliarios o expensas, que sean correspondientes al período contractual y que al momento de la entrega del inmueble no hubiese sido facturada, podrá acordarse su pago, o bien el locador podrá retener del depósito en garantía una suma equivalente al último servicio o período de expensas abonado. El locatario deberá presentar al locador las constancias de pago de las facturas, a fin de que este último reintegre las sumas retenidas.
Plazo mínimo de la locación de inmuebles (ampliación a 3 años): se modifica el plazo mínimo legal para las locaciones de inmuebles, cualquiera sea su destino, siempre que carezca de un plazo expreso y determinado mayor, pasando de 2 años a 3 años.
Excepción al plazo mínimo legal. Habitación con muebles con fines de turismo: en los casos de locación de habitación con muebles con fines de turismo, descanso o similar, no se aplica el plazo mínimo legal (o sea que se podrá pactar un alquiler por menos de 3 años). Sin embargo, la nueva ley indica que cuando el plazo del contrato o de los contratos sucesivos supere los tres meses, se presumirá que el contrato no se celebró con el fin antedicho.
Obligación del locador de mantener en buen estado la cosa: con la modificación realizada al art. 1201 del CCCN, se autoriza al locatario -en el caso de negativa o silencio del locador ante un reclamo del locatario debidamente notificado para que realice alguna reparación urgente- a realizar la reparación por sí, con cargo al locador, una vez transcurridas al menos 24 horas corridas, contadas a partir de la recepción de la notificación.
Para el caso de las reparaciones que no fueran urgentes, el locatario debe intimar al locador para que realice las mismas dentro de un plazo que no podrá ser inferior a 10 días corridos, contados a partir de la recepción de la notificación. Una vez cumplido el plazo, podrá proceder de la forma descripta en el párrafo anterior.
Importante: la notificación remitida al domicilio consignado o constituido por el locador en el contrato se tendrá siempre como válida, aun si el locador se negase a recibirla o no pudiere perfeccionarse por motivos que sean imputables al mismo.
Compensación de gastos (por el locatario): los gastos y acreencias que se encuentran a cargo del locador podrán ser compensados de pleno derecho por el locatario con los cánones locativos, previa notificación fehaciente al locador del detalle de los mismos.
Pago de expensas: con la modificación realizada al art. 1209 del CCCN, queda establecido que el locatario únicamente deberá abonar las expensas que deriven de “gastos habituales” (sin importar si son consideradas como expensas comunes ordinarias o extraordinarias).
Intenta aclarar la norma que se entiende por “gastos habituales” a aquellos que se vinculan a los servicios normales y permanentes a disposición del locatario, independientemente de si son considerados como expensas comunes ordinarias o extraordinarias.
Importante: la norma no brinda un detalle concreto o precisión acerca de qué gastos son “habituales”, lo cual exigirá un esfuerzo de redacción en los contratos que se celebren si se pretende minimizar el debate o la controversia en torno al alcance de esta nueva regla.
Resolución anticipada: se mantiene el sistema anterior, según el cual el locatario podrá resolver anticipadamente el contrato una vez transcurridos los primeros 6 meses, debiendo abonar una indemnización equivalente a un mes y medio de alquiler si ejerce la opción dentro del primer año de contrato, y de un mes de alquiler si lo hace una vez transcurrido dicho lapso.
La novedad es que se establece la obligación del locatario de notificar fehacientemente al locador la decisión de resolver anticipadamente el contrato con por lo menos un mes de anticipación; y también a favor del locatario se establece que, en los casos de contratos de inmuebles destinados a vivienda, quedará liberado del pago de indemnización al locador si le notifica su decisión de resolver anticipadamente el contrato con una anticipación no menor a 3 meses.
En resumen, tratándose del alquiler de una vivienda, transcurridos al menos 6 meses de contrato, si el locatario decide resolver anticipadamente la relación y da al locador un preaviso no menor a 3 meses, el inquilino ninguna indemnización o penalidad deberá abonar con motivo de la resolución del vínculo.
Por último, en relación a los contratos no sujetos al plazo de duración mínimo legal de 3 años (habitación con muebles con fines de turismo, sede de embajadas o consulados y el destinado a personal diplomático o consular, guarda de cosas, stands en ferias o exposiciones, contratos con finalidad expresa que normalmente debe cumplirse en un plazo menor), se mantiene la indemnización equivalente a dos meses de alquiler en caso de resolución anticipada por el locatario.
Renovación del contrato: en los contratos de inmuebles destinados a vivienda, cualquier parte podrá, dentro de los últimos 3 meses de contrato, convocar a la otra a efectos de acordar la renovación del contrato. En caso de silencio del locador o frente a su negativa de llegar a un acuerdo, estando debidamente notificado, el locatario podrá resolver el contrato de manera anticipada sin pagar indemnización alguna.
Recepción de llaves: en ningún caso podrá el locador negarse a recibir las llaves del inmueble o condicionar la misma, sin perjuicios de aquellas obligaciones pendientes a cargo del locatario. En caso de negativa o silencio frente al requerimiento por parte del inquilino a efectos de que reciba las llaves del inmueble, éste podrá realizar la consignación judicial de las mismas, siendo los gastos y costas a cargo del locador.
No se adeudarán alquileres -ni ningún tipo de obligación accesoria- a partir del día de notificación fehaciente realizada por el locatario a efectos de que el locador reciba las llaves del inmueble, siempre que el locatario efectúe la consignación judicial dentro de los diez días hábiles siguientes a la misma o desde la notificación del depósito judicial.
Garantía: en los casos de las locaciones de inmuebles con destino de vivienda, para el caso de requerirse una garantía, el locatario deberá proponer al locador al menos dos de las siguientes garantías:
a) Título de propiedad de inmueble;
b) Aval bancario;
c) Seguro de caución;
d) Garantía de fianza o fiador solidario;
e) Garantía personal del locatario, instrumentada a través de un recibo de sueldo o similar.
El locador deberá aceptar una de las garantías propuestas por el locatario.
Importante: el locador no podrá exigir una garantía que supere el equivalente a cinco veces el valor mensual de la locación, con excepción del incido e), cuyo valor podrá incrementarse hasta un máximo de diez veces.
Importante II: más allá de la pretensión del legislador y del contenido aparentemente imperativo de la norma, entendemos que al locador le bastará con negarse a celebrar el contrato sin indicar la causa de su decisión si, por ejemplo, en realidad no estuviera conforme con las garantías ofrecidas.
Ajuste de precio (indexación permitida, anual, y con mix IPC-RIPTE): los contratos de locación, cualquiera sea su destino, no se encuentran alcanzados por la prohibición de indexación de precios.(1)
En los contratos de locación de inmuebles con destino de viviendas, el precio del alquiler debe fijarse como valor único y por períodos mensuales. Solo se permite realizar ajustes anuales.
Los ajustes de precio de alquileres de los contratos de locación de inmuebles con destino de viviendas deberán efectuarse utilizando un índice conformado por partes iguales por las variaciones mensuales del índice de precios al consumidor (IPC) y la remuneración imponible promedio de los trabajadores estables (RIPTE), que será elaborado y publicado mensualmente por el Banco Central de la República Argentina.
Importante: sin perjuicio de esta novedad legislativa, cabe recordar que en nuestro país se mantiene la posibilidad de celebrar válidamente contratos de alquiler nominados en moneda extranjera (por ejemplo, US$).
Consignación de alquileres: si el locador de un inmueble se rehusare a cobrar el canon locativo, el locatario deberá intimarlo de manera fehaciente a que lo reciba dentro de las 48 horas siguientes a su notificación. En caso de silencio o de negativa del locador, el locatario podrá, dentro de los tres días hábiles siguientes al vencimiento del plazo estipulado, proceder a la consignación judicial del monto adeudado o mediante cheque cancelatorio.
Inscripción ante la Administración Federal de Ingresos Públicos: los contratos de locación de inmuebles, cualquiera sea su destino, deberán ser declarados por el locador ante la Administración Federal de Ingresos Públicos (en adelante, la “AFIP”). El incumplimiento del locador lo hará pasible de las sanciones que dicho organismo disponga. Sin perjuicio de ello, el locatario se encuentra habilitado para informar la existencia del contrato de locación a la AFIP.
Cuando se inicien acciones judiciales respecto de un contrato de locación, previo a correr el traslado de la demanda, el juez deberá informar a la AFIP de la existencia del contrato, a los fines de que el organismo tome la intervención correspondiente.
Importante: no surge de la norma que la declaración o registración del contrato ante la AFIP sea un requisito para su existencia o validez, pero su omisión expondría al locador a las sanciones que correspondan ante el organismo recaudador.
Por cualquier consulta, duda o inquietud, puede comunicarse con los Dres. Martín H. Del Rio (mdr@moltedo.com.ar) y/o Sebastián M. Serra (sms@moltedo.com.ar).
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Notas:
(1) Ley N° 23.928, arts. 7° y 10°.