Covid-19 – Decreto de Necesidad y Urgencia N° 767/2020 – Prórroga de la suspensión de ejecuciones hipotecarias, congelamiento de cuotas, y otras.

El Poder Ejecutivo de la Nación publicó en fecha 25 de septiembre de 2020, en el marco de la emergencia pública vigente en materia económica, financiera, fiscal, administrativa, previsional, tarifaria, energética, sanitaria y social establecida por la Ley N° 27.541(1) -y la ampliación de la emergencia sanitaria ordenada por los Decretos de Necesidad y Urgencia N° 260/2020 y N° 297/2020 en curso con motivo de la pandemia “Coronavirus” (Covid-19)-, el Decreto de Necesidad y Urgencia N° 767/2020 (en adelante, el “DNU 767”), que dispuso las siguientes medidas excepcionales de emergencia:

Prórroga: se prorrogan hasta el 31 de enero de 2021 las siguientes medidas establecidas por el Decreto de Necesidad y Urgencia N° 319/2020:

- Congelamiento del valor de las cuotas hipotecarias: se dispone que la cuota mensual de los créditos hipotecarios que recaigan sobre inmuebles destinados a vivienda única y que se encuentren ocupados con el referido destino por la parte deudora, o quienes la sucedan a título singular o universal, no podrá superar el importe de la cuota correspondiente -por el mismo concepto- al mes de marzo de 2020, hasta el día 31 de enero de 2021.

La misma medida se aplica a los créditos prendarios actualizados por Unidad de Valor Adquisitivo (UVA).

- Suspensión de ejecuciones: se suspenden en todo el territorio nacional, y hasta el día 31 de enero de 2021, todas las ejecuciones hipotecarias, ya sean judiciales o extrajudiciales, en las que la hipoteca recaiga sobre los inmuebles indicados en el punto anterior, y con los requisitos allí mencionados. Misma medida se aplica a las hipotecas que recaigan sobre una parte indivisa, en la medida en que el deudor sea ocupante de la vivienda, así como a aquellos créditos prendarios actualizados por Unidad de Valor Adquisitivo (UVA).

Esta medida alcanzará a los lanzamientos ya ordenados que no se hubieren realizado a la fecha de entrada en vigencia del Decreto de Necesidad y Urgencia N° 319/2020.(2)

Importante I: hasta el 31 de enero de 2021, quedan suspendidos los plazos de prescripción y de caducidad de instancia en los procesos de ejecución hipotecaria y de créditos prendarios actualizados por Unidad de Valor Adquisitivo (UVA).

Importante II: las suspensiones dispuestas importan, por el plazo previsto, la prórroga automática de todas las inscripciones registrales de las garantías y no impedirán la traba y mantenimiento de las medidas cautelares en garantía de crédito, así como la suspensión del plazo de caducidad registral de las inscripciones y anotaciones registrales de las hipotecas y las prendas, y de las medidas cautelares que se traben o se hayan trabado en el marco de los procesos de ejecuciones hipotecarias y prendarias.

- Esquema de convergencia: entre el 1 de febrero de 2021 y el 31 de julio de 2022, las cuotas de créditos hipotecarios que recaigan sobre inmuebles destinados a vivienda única y que se encuentren ocupados con el referido destino por la parte deudora, o quienes la sucedan a título singular o universal, y las cuotas de créditos prendarios actualizados por Unidad de Valor Adquisitivo (UVA) no podrán superar el valor del Esquema de Convergencia detallado en el Anexo I que se acompaña.

- Relación entre cuota e ingreso: a partir del 25 de septiembre de 2020 y hasta el 31 de julio de 2022 las entidades financieras deberán habilitar una instancia para considerar la situación de aquellos clientes comprendidos en el presente decreto que acrediten que el importe de la cuota a abonar supera el 35% de sus ingresos actuales -considerando el/los deudor/es/codeudor/es y computados en igual forma a lo previsto al momento del otorgamiento de la financiación- debiendo contemplar situaciones especiales debidamente acreditadas que deriven en una variación de los deudores/codeudores considerados en su origen.

- Deudas por diferencia en el monto de las cuotas: la diferencia entre la suma de dinero que hubiere debido abonarse según las cláusulas contractuales y la suma de dinero que efectivamente corresponda abonar por aplicación de la prórroga del congelamiento del monto de las cuotas y el esquema de convergencia fijado en el DNU 767, podrán ser convertidas a Unidades de Valor Adquisitivo (UVA) y refinanciadas, en el marco del principio de esfuerzo compartido, sin intereses o cargos de ninguna clase, a pagar a partir de la finalización del cronograma vigente del préstamo, en cuotas que no podrán superar la cuota original del préstamo.

En ningún caso se aplicarán intereses moratorios, compensatorios, ni punitorios, ni otras penalidades previstas en el contrato.

Las partes podrán pactar una forma de pago distinta que no podrá ser más gravosa para la parte deudora que la establecida en el primer párrafo de este artículo.

- Deudas por falta de pago: todas las deudas que pudieren originarse por falta de pago, pagos parciales o fuera de término, desde el 01 de octubre de 2020 hasta el 31 de enero de 2021, podrán ser convertidas a Unidades de Valor Adquisitivo (UVA) y refinanciadas a pagar a partir de la finalización del cronograma vigente del préstamo, en cuotas que no podrán superar la cuota original del préstamo. Se podrán aplicar intereses compensatorios, los que no podrán exceder de la tasa de interés del préstamo original. Este procedimiento de pago será de aplicación aun cuando hubiere operado el vencimiento del contrato.

Se faculta a las partes a establecer una forma de pago distinta, la que no podrá ser más gravosa para la parte deudora que la señalada en el párrafo anterior.
En el caso de los mutuos, y hasta el 31 de enero de 2021, el mutuante no podrá resolver el contrato por la falta de pago en los intereses o de cualquier otra amortización.

- Deudas acumuladas: las deudas acumuladas previstas por los artículos 6° y 7° del Decreto de Necesidad y Urgencia N° 319/2020 podrán ser refinanciadas en las mismas condiciones contempladas para las deudas por diferencia en el monto previstas en el DNU 767. Las partes podrán pactar una forma de pago distinta que no podrá ser más gravosa para la parte deudora.


Notas:
(1) Más conocida como “Ley de Solidaridad”.
(2) Fecha de entrada en vigencia: 29 de marzo de 2020.

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