Decreto 962/2018: inscripción Boletos de Compraventa por unidades funcionales “de pozo” en el Registro de la Propiedad Inmueble de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.
El pasado 29 de octubre de 2018 se publicó en el Boletín Oficial de la República Argentina, el Decreto 962/2018 (en adelante, el “Decreto”) por medio del cual se dispone que el Registro de la Propiedad Inmueble de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (el “Registro”) podrá, a pedido de parte interesada, “registrar los boletos de compraventa (…) de futuras unidades funcionales o complementarias, respecto de las cuales no se pueda ejercer la posesión en razón de su inexistencia actual”. El artículo del Decreto aquí transcripto refiere así a las unidades funcionales que se adquieren desde el “pozo” de la obra.
La toma de razón que realizará el Registro permitirá a los boletos de compraventa que se inscriban, obtener la protección prevista por el artículo 1170 de Código Civil y Comercial de la Nación (CCyC) que establece que el derecho del comprador de buena fe (de la unidad funcional) tiene prioridad sobre el de terceros que hayan trabado cautelares sobre el inmueble vendido (el lote), siempre que:
a. El boleto de compraventa haya sido celebrado por el titular registral del inmueble o por quien fuese su sucesor, a título particular o universal;
b. Se deje constancia en el boleto de compraventa que se ha pagado, como mínimo, el 25% del precio total de adquisición pactado; y
c. El documento haya sido firmado digitalmente por las partes y presentado mediante la plataforma de Trámites a Distancia (TAD), lo que permite darle igual eficacia y valor probatorio que los firmados en soporte papel, así como fecha cierta . En caso que las partes no cuenten con firma digital, podrán celebrar el boleto o su cesión mediante la intervención de un escribano público, quien deberá presentarlo a través de la plataforma TAD.
La inscripción del boleto de compraventa tendrá un plazo de vigencia de cinco años contados a partir de su inscripción. Transcurrido el plazo, la inscripción caducará de pleno de derecho, lo que implicará la pérdida de la prioridad reconocida por el artículo 1170 del CCyC. La inscripción puede ser solicitada tanto por el comprador como por el vendedor, así como también sus cesionarios.
Es importante destacar que, junto con la solicitud de inscripción del boleto de compraventa, se deberá acompañar testimonio de la escritura pública por el cual el titular registral del inmueble exprese su voluntad de afectar al mismo en el futuro al régimen de propiedad horizontal, debiendo además dar datos específicos con respecto al inmueble afectado, unidades funcionales a construir y aprobaciones/visados de la autoridad competente para llevar adelante el proyecto.
Tal como surge de sus considerandos, el Decreto busca facilitar el acceso a la vivienda familiar, protegiendo a los compradores de buena fe de inmuebles a construirse o en construcción, además de ampliar la posibilidad de acceder a créditos para su financiamiento. Su implementación se da, además, dentro del Plan de Modernización del Estado (aprobado por el Decreto 434/2016), lo que supone que se trata de un trámite más ágil y menos costoso, considerando que la intervención de un escribano no es indispensable.
El Decreto solamente resulta aplicable para inmuebles que se encuentren dentro de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, aunque invita a otras jurisdicciones a adherirse.
Ante cualquier inquietud sobre este tema podrán comunicarse con los Dres. Sebastián Marcelo Serra (sms@moltedo.com.ar) y/o Lucia Diana Trillo (ltr@moltedo.com.ar).
La toma de razón que realizará el Registro permitirá a los boletos de compraventa que se inscriban, obtener la protección prevista por el artículo 1170 de Código Civil y Comercial de la Nación (CCyC) que establece que el derecho del comprador de buena fe (de la unidad funcional) tiene prioridad sobre el de terceros que hayan trabado cautelares sobre el inmueble vendido (el lote), siempre que:
a. El boleto de compraventa haya sido celebrado por el titular registral del inmueble o por quien fuese su sucesor, a título particular o universal;
b. Se deje constancia en el boleto de compraventa que se ha pagado, como mínimo, el 25% del precio total de adquisición pactado; y
c. El documento haya sido firmado digitalmente por las partes y presentado mediante la plataforma de Trámites a Distancia (TAD), lo que permite darle igual eficacia y valor probatorio que los firmados en soporte papel, así como fecha cierta . En caso que las partes no cuenten con firma digital, podrán celebrar el boleto o su cesión mediante la intervención de un escribano público, quien deberá presentarlo a través de la plataforma TAD.
La inscripción del boleto de compraventa tendrá un plazo de vigencia de cinco años contados a partir de su inscripción. Transcurrido el plazo, la inscripción caducará de pleno de derecho, lo que implicará la pérdida de la prioridad reconocida por el artículo 1170 del CCyC. La inscripción puede ser solicitada tanto por el comprador como por el vendedor, así como también sus cesionarios.
Es importante destacar que, junto con la solicitud de inscripción del boleto de compraventa, se deberá acompañar testimonio de la escritura pública por el cual el titular registral del inmueble exprese su voluntad de afectar al mismo en el futuro al régimen de propiedad horizontal, debiendo además dar datos específicos con respecto al inmueble afectado, unidades funcionales a construir y aprobaciones/visados de la autoridad competente para llevar adelante el proyecto.
Tal como surge de sus considerandos, el Decreto busca facilitar el acceso a la vivienda familiar, protegiendo a los compradores de buena fe de inmuebles a construirse o en construcción, además de ampliar la posibilidad de acceder a créditos para su financiamiento. Su implementación se da, además, dentro del Plan de Modernización del Estado (aprobado por el Decreto 434/2016), lo que supone que se trata de un trámite más ágil y menos costoso, considerando que la intervención de un escribano no es indispensable.
El Decreto solamente resulta aplicable para inmuebles que se encuentren dentro de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, aunque invita a otras jurisdicciones a adherirse.
Ante cualquier inquietud sobre este tema podrán comunicarse con los Dres. Sebastián Marcelo Serra (sms@moltedo.com.ar) y/o Lucia Diana Trillo (ltr@moltedo.com.ar).