Covid-19 – Decreto de Necesidad y Urgencia N° 320/2020 – Suspensión de desalojos, prórroga de alquileres, congelamiento de cánones locativos, y otras.
El Poder Ejecutivo de la Nación publicó en fecha 29 de marzo de 2020, en el marco de la emergencia pública vigente en materia económica, financiera, fiscal, administrativa, previsional, tarifaria, energética, sanitaria y social establecida por la Ley N° 27.541(1) -y la ampliación de la emergencia sanitaria ordenada por los Decretos de Necesidad y Urgencia N° 260/2020 y N° 297/2020 en curso con motivo de la pandemia “Coronavirus” (Covid-19)-, el Decreto de Necesidad y Urgencia N° 320/2020 (en adelante, el “DNU 320”), que dispuso las siguientes medidas excepcionales de emergencia:
Suspensión de desalojos: se suspenden en todo el territorio nacional, hasta el 30 de septiembre de 2020, la ejecución de sentencias judiciales cuyo objeto sea el desalojo de inmuebles, siempre que el litigio se haya promovido por el incumplimiento de la obligación de pago en un contrato de locación y la tenencia del inmueble se encuentre en poder de la parte locataria, sus continuadores, sucesores o sublocatarios si los hubiere.
Asimismo, se suspenden los lanzamientos ya ordenados que no se hayan realizado al 29 de marzo.
Importante: lo que se suspenden son las ejecuciones de las sentencias y los lanzamientos, no así el trámite del juicio de desalojo y el dictado de la sentencia en el mismo.
Prórroga de contratos de locación: todos los contratos de locación de inmuebles cuyo vencimiento haya operado desde el 20 de marzo de 2020, se prorrogan de manera automática hasta el día 30 de septiembre de 2020, siempre que el inmueble se encuentre en poder de la parte locataria, sus continuadores, sucesores o sublocatarios si los hubiere.
La parte locataria tendrá lo opción de mantener la fecha de vencimiento originalmente pactada o prorrogar dicho plazo por uno menor que el establecido en el DNU 320, debiendo notificar dicha decisión, de manera fehaciente, a la parte locadora con una antelación suficiente (por lo menos 15 días antes de que opere el vencimiento).
En todos los casos, la extensión del plazo contractual importará la prórroga -por el mismo período- de las obligaciones de la parte fiadora.
Congelamiento del precio de los alquileres: se dispone el congelamiento del precio de las locaciones de los contratos de locación de inmuebles alcanzados por el DNU 320 hasta el 30 de septiembre de 2020, debiendo abonarse el precio de la locación correspondiente al mes de marzo de 2020.
La misma norma regirá para la cuota mensual en el caso de que se hubiere pactado un precio total del contrato(2) .
Las demás prestaciones de pago periódico (impuestos, expensas, etc.) continuarán regidas conforme lo pactado contractualmente.
Importante I: la deudas que se genere como consecuencia de la diferencia entre el monto pactado contractualmente y el que corresponda por el “congelamiento” del alquiler decretado, deberá ser abonada por la parte locataria en un mínimo de 3 y un máximo de 6 cuotas iguales, mensuales y consecutivas, con vencimiento la primera de ellas en la misma fecha del vencimiento del canon locativo correspondiente al mes de octubre de 2020. Este procedimiento será de aplicación aun cuando hubiere operado el vencimiento del contrato. En ningún caso procederá la aplicación de intereses de algún tipo. Las partes podrán pactar una forma de pago distinta para estas deudas por diferencia de precio del alquiler, pero nunca podrá ser más gravosa para la parte locataria que la indicada antes.
Importante II: Se exceptúa de la presente medida (“congelamiento” del precio de la locación hasta el 30 de septiembre de 2020) a los contratos de locación cuya parte locadora dependa del canon convenido para la subsistencia propia o de su grupo familiar primario y conviviente, debiendo la parte locadora afectada acreditar dichos extremos.
Deudas por falta de pago: todas las deudas que pudieren originarse por falta de pago, pagos parciales o fuera de término, desde el 29 de marzo de 2020 hasta el 30 de septiembre de 2020, deberán abonarse en un mínimo de 3 y un máximo de 6 cuotas iguales y consecutivas, con vencimiento la primera de ellas en la misma fecha del vencimiento del canon locativo correspondiente al mes de octubre de 2020. Se podrán aplicar intereses compensatorios, los que no podrán exceder de la tasa de interés para plazos fijos en pesos a treinta días que paga el Banco de la Nación Argentina. No se podrán aplicar intereses punitorios ni moratorios, quedando vigentes todas las obligaciones de la parte fiadora.
Se faculta a las partes a establecer una forma de pago distinta, la que no podrá ser más gravosa para la parte locataria que la señalada en el párrafo anterior.
Bancarización: se obliga a la parte locadora a comunicar a la parte locataria los datos necesarios para que esta última, si así lo quisiera, realice los pagos a los que esté obligada bajo el contrato de locación mediante transferencia bancaria o depósitos por cajero automáticos, dentro de los 20 días de publicado el DNU 320(3) .
Contratos alcanzados por las medidas de emergencia: las medidas dispuestas en el DNU 320 alcanzan a los siguientes contratos de locación:
1. De inmuebles destinados a vivienda única urbana o rural.
2. De habitaciones destinadas a vivienda familiar o personal en pensiones, hoteles u otros alojamientos similares.
3. De inmuebles destinados a actividades culturales o comunitarias.
4. De inmuebles rurales destinados a pequeñas producciones familiares y pequeñas producciones agropecuarias.
5. De inmuebles alquilados por personas adheridas al régimen del Monotributo, destinados a la prestación de servicios, al comercio o a la industria.
6. De inmuebles alquilados por profesionales autónomos para el ejercicio de su profesión.
7. De inmuebles alquilados por Micro, Pequeñas y Medianas Empresas (MiPyMES) conforme lo dispuesto en la Ley N° 24.467 y modificatorias, destinados a la prestación de servicios, al comercio o a la industria.
8. De inmuebles alquilados por Cooperativas de Trabajo o Empresas Recuperadas inscriptas en el Instituto Nacional de Asociativismo y Economía Social (INAES).
Contratos excluidos por las medidas de emergencia: las medidas dispuestas en el DNU 320 no alcanzan a los siguientes contratos de locación:
a. De arrendamiento y aparcería rural (Ley N° 13.246).
b. De locación temporal (art. 1199 del Código Civil y Comercial)(4) .
Mediación Previa Obligatoria: por el plazo de un año desde la publicación del DNU 320 (29 de marzo de 2020), los procesos de desalojo y de ejecución de alquileres estarán alcanzados por el proceso de Mediación Previa Obligatoria (Ley N° 26.589).
Notas:
(1) Más conocida como “Ley de Solidaridad”.
(2) Esto se refiere a los contratos muy habituales que prevén un precio o monto total por la locación, y pagos o “cuotas” mensuales (generalmente “escalonados” o crecientes, con incrementos semestrales, anuales, etc.).
(3) El DNU 320 se publicó el 29 de marzo de 2020.
(4) Sedes de embajadas y consulados (y los destinados a habitación del personal extranjero diplomático o consular); habitación con muebles que se arriende con fines de turismo, descanso o similares; guarda de cosas; exposiciones u ofertas de cosas en un predio ferial; contratos que tengan por objeto el cumplimiento de una finalidad determinada expresada en el contrato y que debe normalmente cumplirse en el plazo menor pactado.
Suspensión de desalojos: se suspenden en todo el territorio nacional, hasta el 30 de septiembre de 2020, la ejecución de sentencias judiciales cuyo objeto sea el desalojo de inmuebles, siempre que el litigio se haya promovido por el incumplimiento de la obligación de pago en un contrato de locación y la tenencia del inmueble se encuentre en poder de la parte locataria, sus continuadores, sucesores o sublocatarios si los hubiere.
Asimismo, se suspenden los lanzamientos ya ordenados que no se hayan realizado al 29 de marzo.
Importante: lo que se suspenden son las ejecuciones de las sentencias y los lanzamientos, no así el trámite del juicio de desalojo y el dictado de la sentencia en el mismo.
Prórroga de contratos de locación: todos los contratos de locación de inmuebles cuyo vencimiento haya operado desde el 20 de marzo de 2020, se prorrogan de manera automática hasta el día 30 de septiembre de 2020, siempre que el inmueble se encuentre en poder de la parte locataria, sus continuadores, sucesores o sublocatarios si los hubiere.
La parte locataria tendrá lo opción de mantener la fecha de vencimiento originalmente pactada o prorrogar dicho plazo por uno menor que el establecido en el DNU 320, debiendo notificar dicha decisión, de manera fehaciente, a la parte locadora con una antelación suficiente (por lo menos 15 días antes de que opere el vencimiento).
En todos los casos, la extensión del plazo contractual importará la prórroga -por el mismo período- de las obligaciones de la parte fiadora.
Congelamiento del precio de los alquileres: se dispone el congelamiento del precio de las locaciones de los contratos de locación de inmuebles alcanzados por el DNU 320 hasta el 30 de septiembre de 2020, debiendo abonarse el precio de la locación correspondiente al mes de marzo de 2020.
La misma norma regirá para la cuota mensual en el caso de que se hubiere pactado un precio total del contrato(2) .
Las demás prestaciones de pago periódico (impuestos, expensas, etc.) continuarán regidas conforme lo pactado contractualmente.
Importante I: la deudas que se genere como consecuencia de la diferencia entre el monto pactado contractualmente y el que corresponda por el “congelamiento” del alquiler decretado, deberá ser abonada por la parte locataria en un mínimo de 3 y un máximo de 6 cuotas iguales, mensuales y consecutivas, con vencimiento la primera de ellas en la misma fecha del vencimiento del canon locativo correspondiente al mes de octubre de 2020. Este procedimiento será de aplicación aun cuando hubiere operado el vencimiento del contrato. En ningún caso procederá la aplicación de intereses de algún tipo. Las partes podrán pactar una forma de pago distinta para estas deudas por diferencia de precio del alquiler, pero nunca podrá ser más gravosa para la parte locataria que la indicada antes.
Importante II: Se exceptúa de la presente medida (“congelamiento” del precio de la locación hasta el 30 de septiembre de 2020) a los contratos de locación cuya parte locadora dependa del canon convenido para la subsistencia propia o de su grupo familiar primario y conviviente, debiendo la parte locadora afectada acreditar dichos extremos.
Deudas por falta de pago: todas las deudas que pudieren originarse por falta de pago, pagos parciales o fuera de término, desde el 29 de marzo de 2020 hasta el 30 de septiembre de 2020, deberán abonarse en un mínimo de 3 y un máximo de 6 cuotas iguales y consecutivas, con vencimiento la primera de ellas en la misma fecha del vencimiento del canon locativo correspondiente al mes de octubre de 2020. Se podrán aplicar intereses compensatorios, los que no podrán exceder de la tasa de interés para plazos fijos en pesos a treinta días que paga el Banco de la Nación Argentina. No se podrán aplicar intereses punitorios ni moratorios, quedando vigentes todas las obligaciones de la parte fiadora.
Se faculta a las partes a establecer una forma de pago distinta, la que no podrá ser más gravosa para la parte locataria que la señalada en el párrafo anterior.
Bancarización: se obliga a la parte locadora a comunicar a la parte locataria los datos necesarios para que esta última, si así lo quisiera, realice los pagos a los que esté obligada bajo el contrato de locación mediante transferencia bancaria o depósitos por cajero automáticos, dentro de los 20 días de publicado el DNU 320(3) .
Contratos alcanzados por las medidas de emergencia: las medidas dispuestas en el DNU 320 alcanzan a los siguientes contratos de locación:
1. De inmuebles destinados a vivienda única urbana o rural.
2. De habitaciones destinadas a vivienda familiar o personal en pensiones, hoteles u otros alojamientos similares.
3. De inmuebles destinados a actividades culturales o comunitarias.
4. De inmuebles rurales destinados a pequeñas producciones familiares y pequeñas producciones agropecuarias.
5. De inmuebles alquilados por personas adheridas al régimen del Monotributo, destinados a la prestación de servicios, al comercio o a la industria.
6. De inmuebles alquilados por profesionales autónomos para el ejercicio de su profesión.
7. De inmuebles alquilados por Micro, Pequeñas y Medianas Empresas (MiPyMES) conforme lo dispuesto en la Ley N° 24.467 y modificatorias, destinados a la prestación de servicios, al comercio o a la industria.
8. De inmuebles alquilados por Cooperativas de Trabajo o Empresas Recuperadas inscriptas en el Instituto Nacional de Asociativismo y Economía Social (INAES).
Contratos excluidos por las medidas de emergencia: las medidas dispuestas en el DNU 320 no alcanzan a los siguientes contratos de locación:
a. De arrendamiento y aparcería rural (Ley N° 13.246).
b. De locación temporal (art. 1199 del Código Civil y Comercial)(4) .
Mediación Previa Obligatoria: por el plazo de un año desde la publicación del DNU 320 (29 de marzo de 2020), los procesos de desalojo y de ejecución de alquileres estarán alcanzados por el proceso de Mediación Previa Obligatoria (Ley N° 26.589).
Notas:
(1) Más conocida como “Ley de Solidaridad”.
(2) Esto se refiere a los contratos muy habituales que prevén un precio o monto total por la locación, y pagos o “cuotas” mensuales (generalmente “escalonados” o crecientes, con incrementos semestrales, anuales, etc.).
(3) El DNU 320 se publicó el 29 de marzo de 2020.
(4) Sedes de embajadas y consulados (y los destinados a habitación del personal extranjero diplomático o consular); habitación con muebles que se arriende con fines de turismo, descanso o similares; guarda de cosas; exposiciones u ofertas de cosas en un predio ferial; contratos que tengan por objeto el cumplimiento de una finalidad determinada expresada en el contrato y que debe normalmente cumplirse en el plazo menor pactado.