Covid-19 – Decreto de Necesidad y Urgencia N° 319/2020 – Suspensión de ejecuciones hipotecarias, congelamiento de cuotas de créditos hipotecarios, efectos sobre créditos prendarios ajustables por UVA, etc.

El Poder Ejecutivo de la Nación publicó en fecha 29 de marzo de 2020, en el marco de la emergencia pública vigente en materia económica, financiera, fiscal, administrativa, previsional, tarifaria, energética, sanitaria y social establecida por la Ley N° 27.541(1) -y la ampliación de la emergencia sanitaria ordenada por los Decretos de Necesidad y Urgencia N° 260/2020 y N° 297/2020 en curso con motivo de la pandemia “Coronavirus” (Covid-19)-, el Decreto de Necesidad y Urgencia N° 319/2020 (en adelante, el “DNU 319”), que dispuso las siguientes medidas excepcionales de emergencia:

 Congelamiento del valor de las cuotas de créditos hipotecarios: se dispone que la cuota mensual de los créditos hipotecarios que recaigan sobre inmuebles destinados a vivienda única y que se encuentren ocupados con el referido destino por la parte deudora, o quienes la sucedan a título singular o universal, no podrá superar el importe de la cuota correspondiente -por el mismo concepto- al mes de marzo de 2020, hasta el día 30 de septiembre de 2020.
La misma medida se aplica a las cuotas de los créditos prendarios actualizados por Unidad de Valor Adquisitivo (UVA).

 Suspensión de ejecuciones hipotecarias: se suspenden en todo el territorio nacional, y hasta el día 30 de septiembre de 2020, todas las ejecuciones hipotecarias, ya sean judiciales o extrajudiciales, en las que la hipoteca recaiga sobre los inmuebles indicados en el punto anterior, y con los requisitos allí mencionados. La misma medida se aplica a las hipotecas que recaigan sobre una parte indivisa de un inmueble, en la medida en que el deudor que integre el condominio sea ocupante de la vivienda, así como también a las ejecuciones de deudas de créditos prendarios actualizados por Unidad de Valor Adquisitivo (UVA).
Esta medida alcanzará a los lanzamientos ya ordenados que no se hubieren realizado a la fecha de entrada en vigencia del presente decreto(2).
Importante I: hasta el 30 de septiembre de 2020, quedan suspendidos los plazos de prescripción y de caducidad de instancia en los procesos de ejecución hipotecaria y de créditos prendarios actualizados por Unidad de Valor Adquisitivo (UVA).
Importante II: las suspensiones dispuestas importan, por el plazo previsto, la prórroga automática de todas las inscripciones registrales de las garantías y no impedirán la traba y mantenimiento de las medidas cautelares en garantía del crédito, así como la suspensión del plazo de caducidad registral de las inscripciones y anotaciones registrales de las hipotecas y las prendas, y de las medidas cautelares que se traben o se hayan trabado en el marco de los procesos de ejecuciones hipotecarias y prendarias.

 Deudas por diferencia en el monto de las cuotas: las deudas que se generen como consecuencia de la diferencia entre el monto pactado contractualmente y el que corresponda por el “congelamiento” de las cuotas decretado, deberán ser abonadas por la parte deudora en un mínimo de 3 y un máximo de 6 cuotas iguales, mensuales y consecutivas, con vencimiento la primera de ellas en la misma fecha del vencimiento de la cuota correspondiente al mes de octubre de 2020.
Si las cuotas pendientes con posterioridad al 30 de septiembre de 2020 fueren menos de 3, la parte acreedora deberá otorgar el número de cuotas adicionales para cumplir con este requisito. En ningún caso procederá la aplicación de intereses de algún tipo. Las partes podrán pactar una forma de pago distinta para estas deudas por diferencia de precio de las cuotas, pero nunca podrá ser más gravosa para la parte deudora que la indicada antes.

 Deudas por falta de pago: todas las deudas que pudieren originarse por falta de pago, pagos parciales o fuera de término, desde el 29 de marzo de 2020 hasta el 30 de septiembre de 2020, podrán abonarse en, al menos, 3 cuotas iguales y consecutivas, con vencimiento la primera de ellas en la misma fecha del vencimiento de la cuota correspondiente al mes de octubre de 2020. Se podrán aplicar intereses compensatorios, los que no podrán exceder de la tasa de interés para plazos fijos en pesos a treinta días que paga el Banco de la Nación Argentina. Este procedimiento de pago será de aplicación aun cuando hubiere operado el vencimiento del contrato.
Se faculta a las partes a establecer una forma de pago distinta, la que no podrá ser más gravosa para la parte deudora que la señalada en el párrafo anterior.
En el caso de los contratos de mutuo (préstamos), y hasta el 30 de septiembre de 2020, el mutuante (dador del préstamo) no podrá resolver el contrato por la falta de pago en los intereses o de cualquier otra amortización.

Notas:
(1) Más conocida como “Ley de Solidaridad”.
(2) Fecha de entrada en vigencia: 29 de marzo de 2020.

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