Resolución General AFIP Nº 2820 y modificatorias. Registro de Operaciones Inmobiliarias. Vigencia y obligaciones aplicables.
A raíz de recientes asesoramientos que nos han sido requeridos respecto del Régimen Informativo previsto en la Resolución citada en la referencia, consideramos conveniente hacer los siguientes comentarios con respecto a las obligaciones, sujetos abarcados por la misma y la entrada en vigencia de sus disposiciones.
El Registro de Operaciones Inmobiliarias (ROI) fue creado mediante la resolución general (AFIP) 2168, y su alcance se encontraba acotado a los sujetos que realizaran con habitualidad operaciones de intermediación en la compraventa y/o locación -alquiler o arrendamiento- que generara la percepción o devengamiento a favor de su propietario o condómino de rentas mensuales de $ 8.000 o anuales de $ 96.000.
Posteriormente, el Organismo Fiscal dictó la resolución general (AFIP) 2820 (en adelante la “Resolución”), que la sustituyó y acrecentó tanto el número de sujetos alcanzados como la cantidad de obligaciones a cumplir por los mismos.
Muchas de las obligaciones dispuestas en la Resolución entraron en vigor en períodos fiscales anteriores a 2015 (por ejemplo, el arrendamiento de inmuebles rurales), pero además, los deberes del resto de los sujetos alcanzados fueron postergados por sucesivas resoluciones (como es el caso de los inmuebles urbanos, entre otros).
La última modificación se produjo en el día de ayer disponiendo que para el caso de los inmuebles urbanos, la entrada en vigencia de lo dispuesto por la Resolución se produce el 1 de julio de 2015 y la presentación de la información (del Tít. II de la misma) se considerará realizada en término hasta el 31 de agosto de 2015.
A continuación realizaremos un breve resumen de los puntos salientes de la norma que nos ocupa, tal como ha quedado hoy el texto vigente.
a) Sujetos Obligados a inscribirse en el ROI.
Están obligados a inscribirse en el ROI los sujetos que realicen o intervengan en operaciones económicas vinculadas con inmuebles y se trate de: - Personas físicas - Sucesiones indivisas - Sociedades - Empresas - Fideicomisos - Condominios - Asociaciones o entidades de cualquier clase constituidas en el país - Establecimientos organizados en forma de empresas estables pertenecientes a personas de existencia física o ideal del exterior.
b) Operaciones comprendidas.
Los sujetos descriptos anteriormente se encuentran obligados a incorporarse al ROI en los casos en que los mismos asuman el carácter de locador, arrendador, cedente o similar en algunas de estas operaciones: Intermediación (art. 2 inc. a) RG 2820):
*La intermediación en la compraventa -incluidas las de subastas judiciales- y/o alquiler o arrendamiento de bienes inmuebles percibiendo una comisión, retribución u honorario.
Locaciones de inmuebles (art. 2 inc. b) RG2820):
*La locación de bienes inmuebles -incluidas las efectuadas bajo la forma de “leasing”- realizada por cuenta propia o por sujetos comprendidos en el párrafo anterior -intermediarios-, así como las “sublocaciones” o “subarriendos”, cuando se den las siguientes condiciones:
1. Que las rentas brutas devengadas sumen un monto igual o superior a $ 8.000 mensuales. Estas son las generadas a favor del propietario, sublocador, arrendador, condominio o -cuando corresponda- condómino.
2. En el caso de que se trate de inmuebles rurales, que los mismos tengan una superficie arrendada, cedida o afectada al contrato y/o cesión -considerada individualmente o en su conjunto-, sean contiguos o no, integrando una misma unidad de explotación igual o superior a las 30 hectáreas, con prescindencia de los montos brutos de rentas que dichos contratos generen.
Emprendimientos inmobiliarios (art. 2 inc. c) RG 2820):
*El desarrollo de emprendimientos inmobiliarios, ya sean loteos, construcciones, urbanizaciones, subdivisiones o similares que generen las cesiones, adjudicaciones u operaciones de compraventa de inmuebles, efectuadas sin la intermediación citada en el apartado A) de esta colaboración, cuando se verifique alguna de las siguientes condiciones:
1. Que se efectúen más de 3 operaciones durante el año fiscal.
2. Que el monto de las operaciones en su conjunto supere la cifra de $ 300.000. Para ello, deberá tenerse en cuenta el precio que surja de las escrituras traslativas de dominio o de boletos de compraventa. En el caso de que existan estos dos instrumentos, se deberá considerar el de mayor valor.
Locación de espacios (art. 2 inc. d) RG 2820):
La locación de espacios dentro de los bienes inmuebles, o de superficies fijas o móviles -ya sean éstas exclusivas o no-, cualquiera fuere la instrumentación dada a los contratos respectivos, cuando cumplan con la condición de ser iguales o superiores a los $ 8.000 mensuales. Resulta indistinto que las operaciones se realicen por cuenta propia o a través de terceros.
Cesión de derechos sobre inmuebles urbanos (art. 2 inc. e) RG 2820):
*La cesión de derechos reales y/o cesiones, o contratos que impliquen derechos de uso a título oneroso sobre inmuebles urbanos, cuya renta bruta mensual sea igual o superior a los $ 8.000 -excepto hipoteca y anticresis-. Se considerarán inmuebles urbanos los que, de acuerdo con las normas catastrales locales, revistan dicho carácter.
Cesión de derechos sobre inmuebles rurales (art. 2 inc. f) RG 2820):
*La cesión de derechos reales y/o cesiones o contratos que impliquen derechos de uso a cualquier título sobre inmuebles rurales, sean éstos a título gratuito u oneroso -excepto hipoteca y anticresis-, cuya superficie considerada individualmente o en su conjunto, integrando una misma unidad de explotación, resulte igual o superior a las 30 hectáreas.
Quedan comprendidos los contratos nominados previstos por la ley 13246 -de aparcerías y arrendamientos o de similares características-, cualquiera sea la forma de instrumentación de la operación, modalidad o denominación que se le otorgue a la misma.
c) Retención del Impuesto a las Ganancias.
Los sujetos que deben actuar como agentes de retención en el impuesto a las ganancias –según lo dispuesto en la RG (AFIP) 830, sus modificaciones y complementarias- tendrán que verificar la autenticidad de las constancias de cumplimiento de este régimen por parte de quienes resultaron obligados a empadronarse en el ROI, si informaron los respectivos contratos y si son beneficiarios de sus pagos.
e) Entrada en vigencia de las obligaciones previstas en la Resolución.
La obligación de empadronarse en el ROI por parte de los sujetos alcanzados por la Resolución nació en el año 2011 y desde allí se encuentra vigente.
En el caso de los arrendamientos de inmuebles rurales y de la cesión de derechos reales y/o cesiones o contratos que impliquen derechos de uso a cualquier título, oneroso o gratuito, sobre inmuebles rurales -excepto hipoteca y anticresis-, la fecha de entrada en vigencia del régimen de información se produjo durante el año 2011.
Sin perjuicio de ello, tanto para el caso de los inmuebles urbanos comprendidos en el inciso b) del artículo 2 de la resolución general (AFIP) 2820 como para las operaciones indicadas en los incisos d) -locación de espacios- y e) -cesión de derechos- de dicho artículo, la entrada en vigencia del régimen de información se producirá el 1 de julio de 2015 y se considerará presentada en término la información requerida hasta el 30 de agosto de 2015.
Ante cualquier inquietud y/o necesidad de ampliación sobre el presente informe podrán comunicarse con los Dres. Pablo Cirilli (pci@moltedo.com.ar) o Juan Martín Sanz (jsa@moltedo.com.ar)
Buenos Aires, 26 de Febrero de 2015
El Registro de Operaciones Inmobiliarias (ROI) fue creado mediante la resolución general (AFIP) 2168, y su alcance se encontraba acotado a los sujetos que realizaran con habitualidad operaciones de intermediación en la compraventa y/o locación -alquiler o arrendamiento- que generara la percepción o devengamiento a favor de su propietario o condómino de rentas mensuales de $ 8.000 o anuales de $ 96.000.
Posteriormente, el Organismo Fiscal dictó la resolución general (AFIP) 2820 (en adelante la “Resolución”), que la sustituyó y acrecentó tanto el número de sujetos alcanzados como la cantidad de obligaciones a cumplir por los mismos.
Muchas de las obligaciones dispuestas en la Resolución entraron en vigor en períodos fiscales anteriores a 2015 (por ejemplo, el arrendamiento de inmuebles rurales), pero además, los deberes del resto de los sujetos alcanzados fueron postergados por sucesivas resoluciones (como es el caso de los inmuebles urbanos, entre otros).
La última modificación se produjo en el día de ayer disponiendo que para el caso de los inmuebles urbanos, la entrada en vigencia de lo dispuesto por la Resolución se produce el 1 de julio de 2015 y la presentación de la información (del Tít. II de la misma) se considerará realizada en término hasta el 31 de agosto de 2015.
A continuación realizaremos un breve resumen de los puntos salientes de la norma que nos ocupa, tal como ha quedado hoy el texto vigente.
a) Sujetos Obligados a inscribirse en el ROI.
Están obligados a inscribirse en el ROI los sujetos que realicen o intervengan en operaciones económicas vinculadas con inmuebles y se trate de: - Personas físicas - Sucesiones indivisas - Sociedades - Empresas - Fideicomisos - Condominios - Asociaciones o entidades de cualquier clase constituidas en el país - Establecimientos organizados en forma de empresas estables pertenecientes a personas de existencia física o ideal del exterior.
b) Operaciones comprendidas.
Los sujetos descriptos anteriormente se encuentran obligados a incorporarse al ROI en los casos en que los mismos asuman el carácter de locador, arrendador, cedente o similar en algunas de estas operaciones: Intermediación (art. 2 inc. a) RG 2820):
*La intermediación en la compraventa -incluidas las de subastas judiciales- y/o alquiler o arrendamiento de bienes inmuebles percibiendo una comisión, retribución u honorario.
Locaciones de inmuebles (art. 2 inc. b) RG2820):
*La locación de bienes inmuebles -incluidas las efectuadas bajo la forma de “leasing”- realizada por cuenta propia o por sujetos comprendidos en el párrafo anterior -intermediarios-, así como las “sublocaciones” o “subarriendos”, cuando se den las siguientes condiciones:
1. Que las rentas brutas devengadas sumen un monto igual o superior a $ 8.000 mensuales. Estas son las generadas a favor del propietario, sublocador, arrendador, condominio o -cuando corresponda- condómino.
2. En el caso de que se trate de inmuebles rurales, que los mismos tengan una superficie arrendada, cedida o afectada al contrato y/o cesión -considerada individualmente o en su conjunto-, sean contiguos o no, integrando una misma unidad de explotación igual o superior a las 30 hectáreas, con prescindencia de los montos brutos de rentas que dichos contratos generen.
Emprendimientos inmobiliarios (art. 2 inc. c) RG 2820):
*El desarrollo de emprendimientos inmobiliarios, ya sean loteos, construcciones, urbanizaciones, subdivisiones o similares que generen las cesiones, adjudicaciones u operaciones de compraventa de inmuebles, efectuadas sin la intermediación citada en el apartado A) de esta colaboración, cuando se verifique alguna de las siguientes condiciones:
1. Que se efectúen más de 3 operaciones durante el año fiscal.
2. Que el monto de las operaciones en su conjunto supere la cifra de $ 300.000. Para ello, deberá tenerse en cuenta el precio que surja de las escrituras traslativas de dominio o de boletos de compraventa. En el caso de que existan estos dos instrumentos, se deberá considerar el de mayor valor.
Locación de espacios (art. 2 inc. d) RG 2820):
La locación de espacios dentro de los bienes inmuebles, o de superficies fijas o móviles -ya sean éstas exclusivas o no-, cualquiera fuere la instrumentación dada a los contratos respectivos, cuando cumplan con la condición de ser iguales o superiores a los $ 8.000 mensuales. Resulta indistinto que las operaciones se realicen por cuenta propia o a través de terceros.
Cesión de derechos sobre inmuebles urbanos (art. 2 inc. e) RG 2820):
*La cesión de derechos reales y/o cesiones, o contratos que impliquen derechos de uso a título oneroso sobre inmuebles urbanos, cuya renta bruta mensual sea igual o superior a los $ 8.000 -excepto hipoteca y anticresis-. Se considerarán inmuebles urbanos los que, de acuerdo con las normas catastrales locales, revistan dicho carácter.
Cesión de derechos sobre inmuebles rurales (art. 2 inc. f) RG 2820):
*La cesión de derechos reales y/o cesiones o contratos que impliquen derechos de uso a cualquier título sobre inmuebles rurales, sean éstos a título gratuito u oneroso -excepto hipoteca y anticresis-, cuya superficie considerada individualmente o en su conjunto, integrando una misma unidad de explotación, resulte igual o superior a las 30 hectáreas.
Quedan comprendidos los contratos nominados previstos por la ley 13246 -de aparcerías y arrendamientos o de similares características-, cualquiera sea la forma de instrumentación de la operación, modalidad o denominación que se le otorgue a la misma.
c) Retención del Impuesto a las Ganancias.
Los sujetos que deben actuar como agentes de retención en el impuesto a las ganancias –según lo dispuesto en la RG (AFIP) 830, sus modificaciones y complementarias- tendrán que verificar la autenticidad de las constancias de cumplimiento de este régimen por parte de quienes resultaron obligados a empadronarse en el ROI, si informaron los respectivos contratos y si son beneficiarios de sus pagos.
e) Entrada en vigencia de las obligaciones previstas en la Resolución.
La obligación de empadronarse en el ROI por parte de los sujetos alcanzados por la Resolución nació en el año 2011 y desde allí se encuentra vigente.
En el caso de los arrendamientos de inmuebles rurales y de la cesión de derechos reales y/o cesiones o contratos que impliquen derechos de uso a cualquier título, oneroso o gratuito, sobre inmuebles rurales -excepto hipoteca y anticresis-, la fecha de entrada en vigencia del régimen de información se produjo durante el año 2011.
Sin perjuicio de ello, tanto para el caso de los inmuebles urbanos comprendidos en el inciso b) del artículo 2 de la resolución general (AFIP) 2820 como para las operaciones indicadas en los incisos d) -locación de espacios- y e) -cesión de derechos- de dicho artículo, la entrada en vigencia del régimen de información se producirá el 1 de julio de 2015 y se considerará presentada en término la información requerida hasta el 30 de agosto de 2015.
Ante cualquier inquietud y/o necesidad de ampliación sobre el presente informe podrán comunicarse con los Dres. Pablo Cirilli (pci@moltedo.com.ar) o Juan Martín Sanz (jsa@moltedo.com.ar)
Buenos Aires, 26 de Febrero de 2015